碧桂园：降温的销售与庞大的债务
花朵财经观察出品
作者 | 谢达
编辑 | 铎子
(资料图)
谁能料到，在恒大、融创、万达等“民营宇宙房企”陆续传出相关债务问题的时刻，火势会逐渐蔓延至一向以财务稳健著称的碧桂园。
7月24日，碧桂园多只债券触发临停。其中，20碧地04、20碧地03、21碧地03交易出现异常波动，被临时停牌，且均跌超20%。
截至7月27日，碧桂园多只债券虽然已经收复此前的跌幅，但碧桂园当前所背负的庞大债务，仍旧令人不安。
负债规模超过万亿让恒大陷入危机的，是超2.4万亿元总负债，其债务规模之大，可谓空前绝后。可当碧桂园危机来临，人们突然发现，它的万亿规模债务比恒大也小不了多少。
截至2022年，碧桂园总资产为1.74万亿元，总负债为1.43万亿元，资产负债率高达82.25%。从债务结构来看，碧桂园主要以流动负债为主，2022年流动负债为1.23万亿元，占总负债的86%。
同时，碧桂园短期借款加应付账款及票据共计金额为2853.29亿元，远超现金及现金等价物加应收账款及票据的1631.6亿元。不难看出，碧桂园在这几项流动资产和流动负债的对比下，情况一样不乐观。
据企业预警通数据显示，碧桂园地产集团有限公司截止最新债券存量规模为199.21亿元，共有债券17只。其中，19碧地02债券余额为22.09亿元，将于8月1日到期；19碧地03债券余额为9.93亿元，将于11月20日到期。
此外，碧桂园还坐拥3只规模为56.21亿元的存量债券，以及15只规模为127亿元的存量中资美元债。其中，16碧园05债券余额为39.04亿元的存量债券，将于9月2日到期。
碧桂园存量债券情况 图源：企业预警通
7月21日，当碧桂园发出《不负重托，坚定信心，走高质量发展之路》的文章，表示“有决心和信心，扎实落实 ‘保安全、保交付、保资产’的三保工作”时，还有网友敏锐发现，该表述与年初提到的重点“四保”，“保交楼、保资产、保安全、保信用”比起来，少了“保信用”三字。
此前披露的财报数据中，碧桂园的营收利润不仅双双下滑，还迎来了上市16年以来的首次亏损。2022年，碧桂园实现营业收入4303.7亿元，同比下降17.7%；归母净利润则同比止盈转亏，亏损60.52亿元。
时移势易，碧桂园开始勒紧裤腰带过日子。2022年，碧桂园员工总数约7万人，相比前一年的10万人，削减幅度达到约30%。
同期，碧桂园的营销及市场推广费用同比减少26.23%至112.98亿元，行政费用同比减少37.58%至84.38亿元，研发费用同比减少34.58%至21.64亿元。
眼瞅着这般情形，开始有人发出了“巨亏后的碧桂园，房子还能买吗”的疑问。
销售额持续下跌就在国内房地产行业陷入低迷，商品房销售情况持续降温的过程中，碧桂园的销售成绩也并无特别表现。
2022年，碧桂园实现权益合同销售额约3574.7亿元，同比下降35.94%，权益合同销售面积约4450万平方米，同比下降32.99%。
但在克而瑞地产研究发布的《2022年1-12月中国房地产企业销售榜TOP200》中，碧桂园仍然稳坐头把交椅，排在榜单第一位，之后才是保利发展、万科地产等。
2022年中国房地产企业销售榜 图源：克而瑞
不过到今年上半年，碧桂园销售额持续下降，实现权益销售额约1287.6亿元，同比下降30.44%，在碧桂园销售表现持续不见好转下，碧桂园的市场地位已经出现同步下降。
据克而瑞地产研究发布《2023年1-6月-中国房地产企业销售榜TOP200》，按全口径的统计金额来看，碧桂园的市场排名已经掉出前五，至第六位。
上半年中国房地产企业销售榜 图源：克而瑞
销售疲软背后，碧桂园项目质量上的表现，也难令人满意。根据艾普思大数据显示，2023年第二季度，针对房地产开发商的投诉中，碧桂园投诉量为467 起，远高于排在第二和第三位的绿地控股投诉量330起，融创中国投诉量298起。
投诉量前五开发商质量投诉具体问题中，渗漏、开裂为主要问题，碧桂园收到渗漏相关投诉76 起、开裂相关投诉42起，又远高于万科渗漏、开裂相关投诉分别为31起、24起，以及绿地控股收到的渗漏、开裂相关投诉分别为28起、19起。
房地产投诉量前五开发商质量投诉问题 图源：艾普思咨询
碧桂园所收获的网评，也并不友好。知乎上，有网友表示：“碧桂园是出了名的无下限压缩成本，他们把室外绿化道路搞得漂漂亮亮的，物业搞得井井有条，但房子本身一塌糊涂，设计标准压着合格下限设计，发包价也压着成本价，导致施工质量参差不齐，漏水，抹灰空鼓，外墙脱落，房子质量根本不如一些小的开发商。”
三四线城市面临去化压力在房地产行业巨大的时代红利渐退后，作为“三四线城市之王”的碧桂园，如今还不得不承受巨大的反噬。
2022年，碧桂园中国内地权益合同销售额按城市类型划分，位于三四线城市的约占60%，位于二线城市的占26%，其余占14%。
不难看出，碧桂园的项目里面，绝大部分位于三四线城市。这些地区的项目，在过去一年及当下、未来很长一段时间，或都将面临销售去化难、回暖慢的问题。
据中指研究院数据，分梯队来看，2022年，各线代表城市新建商品住宅成交面积同比均下降，一线城市韧性较强，销售面积同比下降23.7%，降幅为各线城市最小，二线城市受重庆、武汉等大体量城市市场低迷影响，同比下降38.6%。三四线代表城市则同比下降34.8%。
出清周期方面，截至2023年5月末，按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为15.9个月，较2022年末缩短2.2个月，其中三四线代表城市短期库存出清周期为19.5个月，仍高于18个月临界点，短期库存去化仍较大。
为改善销售状况，碧桂园已经开始调节土储结构，公司计划在3-5年的时间内通过新增土储布局的调整，将一二线对三四线的货值比例从40：60提升至50：50，以支撑公司未来业绩的稳健发展。
2022年年报数据显示，报告期内，碧桂园共获取9个项目，权益地价约61亿元，其中71%的项目分布在一、二线城市，三四线城市占比则已从过往的60%以上收缩至29%。
总土储方面，截至2022年12月末，碧桂园位于中国内地权益可售资源约9500亿元，位于五大都市圈的突出占比达到75%。其中，珠三角都市圈占比28%、长三角区域占比17%，位于一、二线城市的总土地储备占比39%。
只不过，此一时彼一时，在房地产行业周期红利逐渐褪去之际，销售端失势的碧桂园，仅仅通过战略布局的调整，就能力挽狂澜吗？
（文章来源：花朵财经观察）
*本文基于公开资料撰写，仅作信息交流之用，不构成任何投资建议
